谈谈小产权房

  也谈农村不动产登记发证的城乡政策差别
  江南都市报2016年1月24日A15版,以媒体“视点”既报导一件趣事,又可能意在引起大家的评议。是说一个退休了的城里干部老李,年少跳出了农门,农转了非,村民变成了居民,现已继承了老家的房子,年久失修,想去定居先要重建房子,打报告上级不批,法规和政策只允许继承房产后维修、居住、登记房产在其名下,而房下的宅基地使用权注明不能继承,只能延续使用,直到房子灭失,宅基地使用权归还农村集体。如果办“非转农”户口逆转又设定严苛条件要证明是原籍迁出;城里生活困难;已下岗;已住在乡下;还得村乡两级批准成为村民,才能取得宅基地(属农村建设用地范围)使用权。
  现行法律法规中的不动产政策巨大差别
  (一)先说老李故事。继承法讲公民(未分城乡)有权继承遗产,而国土部门却“然而,另外一个法律却与这个内容冲突,土地管理法禁止批准城镇居民占用农村及其经济组织的土地建住宅”。老李的遭遇就坑在农转了非这个关键源头。这个典型案例不由得引起人们深思如下问题:
  2、我们看到的合法继承祖屋的事实:城里居民继承了城里的破烂的小的房产而重建,扩建加层有政策规定都批准了,包括村民到城里来继承后把房子做大、做高,土地使用权证照样发,而城里人继承乡下房产就不可以,继承法没有因户口不同的合法、非法这样的专门法条区别,这又是为了什么有这样的冲突?按那个法律办?乡下的房产所有权和所占地的使用权设这样的限制,社会现实中未起到多大作用,是闭门造车:不可重建我就若干年大修、中修一次,加固到继承一代又一代,既然地随房走,不可能为收回地而无端拆房,房子用它几百年,国家和农村集体又收益了什么?不如明给它宅基地使用权而收费,比不明不白用土地强多了,还涉嫌歧视。或各地多年发生的,禁止之下,时有对策,被招商引资到乡下投资设厂,以建产品展示门店;办公;招待楼;员工宿舍等名义,事后改建成住宅或商用对外租、售,便宜的合法工业用地被商住用途牟取到大利,那里禁到了这类非农人?而且他们一块地大过几百块宅基地。还有,国家不是鼓励有钱人到农村投资办各类产业,鼓励年轻人到农村去创业、创新吗,这些城里人如要定居、置业、建房及用地既禁止,“非转农”又不合条件不批准,怎么支持这种鼓励?
  4、城镇内,农村内户口可相对自由的迁进、迁出,城乡之间则不可以,过去严格限制农转非,说是城里容纳不下,城里的社会便利政府负担不起,不许农民沾光;现在则鼓励农民进城落户,要农民去城里拉动消费,而返之则禁止。剥夺了城镇居民去农村进行这部分大额消费的权利。
  江西省人大十二届五次会议决定,农民进城首次购房给予补贴和税收优惠,各省也已实行;
  (二)不动产大项――地和房的政策明文宣示城乡巨大差别
  历史学家说:中国是奴隶社会(几千年)到封建社会(二千多年),没有经过资本主义社会,通过共产党领导农民为主闹革命,直接进入到社会主义,将来建成共产主义。为什么在封建社会能发动农民夺取政权?因为能分土地给农民,满足农业社会里农民生存的二项基本必须生存条件:“耕者有其田”来生产,不再下无寸地;从而“居者有其屋”来生活,不再上无片瓦,农民很现实、纯朴、激发了他们冒死参加革命,当年有19块这样的农村革命根据地,壮大后打倒了地主及其后台,这类革命所以通常叫土地革命,成功了、成立了新中国,贫苦农民无偿分到了土地、房子,形成当代60多年的农村土地沿革是:以后不久成立初级、高级农业合作社、人民公社时,土地收归了“队为基础,三级所有”;取消政、社合一的公社后,土地叫作村小组、行政村、乡镇三类分别所有者所有,但这个所有者土管法规定不得出让和转让,没有土地处分权,仅可给农民个体承包地和宅基地的使用权。
  1、物权法45-57条规定了国家所有权的不动产和动产(多在城镇区域),第61条规定了城镇集体所有权的不动产和动产范围,两者都明文规定了占有、使用、收益、处分的四权利,其他条款规定了合法取得了他人的用益物权、地役权,同时可以设立担保物权和抵押权,以及怎样行使这六权。第58-60条则规定了农村集体所有权的不动产、动产范围,分村小组、行政村、乡镇三种集体成员集体所有,但没有明示可行使上述前四种权利,仅有土地发包权;征用后补偿分配权、流转权、集体企业变动权,连“城镇集体”都享有完整的四权利,到了农村集体就不提,作为农村集体经济组织所有权者,所有权人无权发证,127条规定,由县级政府登记发证,不平的是184条明文规定,农地使用权不得抵押,2016年3月25日江南都市报A16版报导在试点农地农房抵押松绑,也要村里证明批准,土管法63条明令农地“使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”,当然只能永远用来耕种或撂荒,无多大收益,更无处分权及流动。
  3、凡居民或村民在城镇中购买了一、二手房,按物权法70、71条规定“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”,并具体指对“专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。一直以来这些权利在城里得到了充分运用,如自由买、卖一、二手房,(包括拆迁安置房,经济适用房),担保抵押、换房、继承、赠送、分户、分割、变房屋用途,少数甚至翻建、扩建,并很快能办理变更转移,登记发证取得所有权,地随房走顺利拿到土地使用权,遵规而自由无阻的流动,短期就推动了城区的社会、经济空前繁荣发展以及房地产的兴旺,至少带动了50多个国家产业。但是,2015年底发布的《江西省农村房屋调查技术规定》依据了五部法律,在2.6.4条规定“农村房屋产权来源是指产权人取得农村房屋产权的时间和方式,有自建、购买、互换、赠与、受遗赠、继承、其他等产权来源方式。依据收集的产权来源的有关文件(规划、建设等批准文件,村集体组织开具的证明材料)确定”,这里故意设置了要村长证明来源,而村长的随意性地球人都知道。七种来源的农房其实就只有自建一种为最初始才产生有房子,后六种均是这自建房子的变更、转移,自建后本身已有农房产权证,是什么道理要去找村长开证明,物权法不是通篇以权属登记发证为唯一依据吗?城里的房子要买、换、送、继承等十种情形要居委会证明吗?会要当事人出示规划、建设文件吗?还有,规定了非村民,非当地村民及明令禁止城镇户口人员不得购买农房,《江西省房屋登记条例》59条规定不得登记,江西省农房调查登记技术规定居民只有法院判决和继承才可取得农房,其他来源形同虚设而且继承也必须要村里证明才行。实际形成了城里人是外人,自建、购买六种情形不可能,继承也难办理,农村的财产被封冻,打死了,和城里房产流动活跃形成鲜明对比,此情此景难道永远如此?
  全国各地政府(县区级及以上就可批准)征收拆迁家庭主要财产的房屋,在城镇,可在还建时立马拿到和商品房同等的产权证,土地使用权证,可上市流通,可做各种处分。在农村,由政府统一征迁;统一走用地、规划、建设程序;还建;也理应办理了各种手续;也可能会办新的农房产权证;和政府有拆迁还建合同;物权已设立并生效,但就是规定不得流通,甚至视为小产权房,无人敢买。第二,城镇拆迁房屋补偿,已按市场商品房价值,或拆一还一实物还房,面积计算是全算,而在农村,除居住主屋征收面积少时拆一还一外,面积多时不还全部面积房,低价货币补偿,其他的辅助房产、生产房产、空地只给点白菜价,强行压制性征迁。第三,国家四部委2011年发178号文要在农村铺开土地确权登记,2014年国务院656号令布置包括全国城乡,包括地、房为主的不动产登记条例,今年已大量搞了城镇不动产登记发证,而农村的不动产登记发证却杳无音讯,特别是大量村民的还建房急等多年而无法作任何举动,政府未一视同仁,有什么理由拖着农民的不办?
  6、抵押上的差异,城里的土地使用权、房产所有权在社会、市场上已发挥了极大作用,已经够异常活跃,光是以不动产折资入股,抵押贷款搞活生产、商贸业务、生活,其收益就相当可观,在全国层面拉动了投资、消费、经贸三驾马车和融资市场。但是农地、农房则是处处禁令,物权法184条不得抵押“(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律特别规定可以抵押的除外”,这除外的就是180条“(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”可以抵押,但这是千载难逢的机会。183条“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押”。按182条“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”,因宅基地(属农村建设用地)不得抵押,当然无人敢把宅基地上农房收来作抵押,农房活不起来注定只是低价值不动产。
  “小产权房”专题有话要说
  1、村民私自在自家承包地上建房自住或租、售
  3、从村、乡集体那里私下拿地建房并租、售
  5、占用乡、村集体的无人管的地、湖塘、设施旁空地等建住房、生产房
  这些行为的共同特点是不符合农村用地规定;相当便宜的取得;没有及时的执法去破除,天长日久就无事,但现实生活中谁也拆除不了,也很难自然灭失。我个人认为,这六种情形的房子理应列入小产权房,其主要特征:一是用地和建房没有合农村法规的手续,二是没有也无法去办理土地使用权证和房屋所有权证,而这两权证是市、县级才被授权办理的。最终如何处理,我个人意见是直面矛盾、乱局,智慧设计政策解决,必须兼顾乡村集体利益、个人利益、买房者、市场和政府、原土地使用者等各方面利益。
  请看这一大类并未违法而形成房产的社会现实的二个背景:
  2、同样是政府自身办的,因公共工程,城镇化建设或开发;开辟工业园;城中村改造等原因而去拆掉农民的房,占用其土地,政府另选同样的集体土地(也是农民集体所有),统一办手续还建安置,这里农民没有任何违法行为,如果说要将新地转性,才发大产权证,那也是政府考虑和制订规则的事。何况已交出的旧地,也有价值而且地块更大。
  土管法44-46条及其实施细则规定了农用地被征收程序:先经有权层级的政府批准征用,发文公示――符合规划并批准――各手续办理――拆迁及补偿方案公示――和被拆迁户谈判――签约――实施拆迁――收储卖地或直接还建农房建设――政府竣工验收,交付给拆迁户。
  地处乡村,本身在就学、就业、就医、创业、个人事业发展、养老、接受高等教育和继续教育、抵押、融资、用益物权、交通及政府服务等诸多方面就没能共享城里人一样的新生活,同是不动产的权益差异更会引起社会不公平。这和党的宗旨背道而驰,理应保护农民的资产、资源权益和流动性。
  今年中央又再次指出:把坚持农民主体地位,增进农民福祉作为农村一切工作的出发点和落脚点,用发展的新理念破解“三农”新难题,厚植农业、农村发展优势,加大创新驱动力度,推进农业供给侧结构性改革,加快转变农业发展方式……。
  1、父祖辈有不动产要继承、要变动、要处分的。
  3、乡下有亲人,帮助他们发展生产、事业的人。
  5、各种背景的有钱人去乡村投资发展事业的人。
  7、城区急需转移、适宜在农村发展的人和事业。
  9、买不起高价城里房的普通居民百姓,被迫选择到郊县买房居住者。
  国家鼓励城镇化,又同时号召乡村建设现代化,鼓励农民进城买房并给奖励、补贴,那反向流动只需松绑照城镇经验即可。今年开动的不动产初始和转移变更登记、发证,城区的居民闻声雷动、人满为患,开展了21项业务,涵盖了城镇老房换证、拆迁安置房、经济适用房及自建房、商品房和二手房,涵盖了房、地的划拨、判决、买卖、继承、赠送、变用途、分割、抵押担保等各种转移、过户各情形。但各区的农地、农房连地方政府实施的文件都未发,各县也只办了一部分。

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