谢逸枫“新国八条”对今年房价“有惊无险”

2011年正值全国各地两会期间,社会各界均对房价尤为敏感,若因高档项目带动整体房价在淡季继续呈现上涨势头,很可能招致新一轮从严调控政策出台,包括信贷继续紧缩、扩大限购城市、行政方面停止涨价项目的预售证发放等。国家统计局数据一公开,基本上所有人都怀疑,最严厉的政策调控竟然会让房价上涨幅度最大,甚至没遏制住部分城市房价上涨过快的现象,反而导致部分城市房价幅度上涨过快。2011年1月26日,国务院终于容忍不了房价没按住的愤怒,为保持中央对楼市政策调控的继续加强的态度,尤其是称为去年最严厉的政策调控,中央“三个文件”都没按住房价,不得不赶全国2011年两会前,突然出台第三轮房地产政策调控,“新国八条”。
根据我爱我家提供的数据,2011年1月前三周一手住宅成交均价排名前10的项目(详见附表),成交均价都超过了5万元/平米。与去年第四季度各项目的成交均价相比,除2个项目出现小幅下调外,其余8个项目均有不同幅度上涨。其中,涨幅最大的钓鱼台七号院项目成交均价接近15万元/平米,成交单价最高达到15.7万元/平米,这使得北京一手住宅的成交单价再创新高。 2011年1月18日,国务院总理温家宝主持召开国务院第五次全体会议,讨论即将提请十一届全国人大四次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》和《“十二五”规划纲要(草案)》。会议决定,将这两个文件发往各省、自治区、直辖市和中央有关部门、单位征求意见。温家宝强调,将坚定不移搞好房地产市场调控,确保价格总水平基本稳定。各级政府要增加投入,保障土地供应,落实保障性住房建设任务。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度。 进一步落实和完善房地产市场调控政策,增加市场有效供给,特别要增加中小套型、中低价位普通商品房供给;加强对市场需求的分类调控,落实好差别化信贷、税收政策,支持居民合理住房消费,抑制投机投资性购房;加强房地产市场监测和市场行为监管,严厉查处各类违法违规行为。2011年1月6日,中国指数研究院发布《2010年12月中国房地产指数系统百城价格指数报告》,指出北京住宅平均价格是22690元,相比11月上涨0.83%;而上海均价是23186元,比上月下降0.12%;武汉均价7041元,环比上涨1.08%;房价最高的是深圳,均价25155,环比涨1.22%。统计显示:2010年12月房价按从高到低排序十大省会城市及直辖市依次是:深圳、上海、北京、杭州(20521元)、广州(14598元)、南京(12027元)、天津(11958元)、成都(7957元)、武汉、重庆(6533元)。2011年1月17日,国家统计局更发布2010年12月七十大中城市房屋销售价格指数,显示上月广州一手住宅价格环比上升2.4%,升幅居全国第一。2011年1月17日,国家统计局发布《2010年全国房地产市场运行情况》报告,2010年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点,环比上涨0.3%,当中以高档住宅售价上涨幅度最大,同比上涨12.8%。去年12月房价再次上涨,引起中央开始实施第三轮政策调控的决心和态度。70个大中城市房价从同比涨幅来看,走出了一条先扬后抑的曲线。年初一路飞扬,4月达到顶峰,涨幅达到12.8%。自4月份国务院调控措施出台后,涨幅逐步回落:从5月份的12.4%,6月份的11.4%,7月份的10.3%降至8月份的9.3%,9月份的9.1%,10月份的8.6%,再到11月份的7.7%,最后到12月同比上涨6.4%。从环比涨幅来看,有升有降。自6月份开始,连续3个月零增长,市场陷入观望。进入9月,环比开始小幅上涨,到11月,环比上涨为0.3%,最后到环比上涨0.3%。从这些数据可以看出,房价过快上涨的趋势得到了一定程度的遏制,这是调控政策作用的结果。
刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示,自2010年四季度以来,一些地方高价地再度出现,部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头,限购城市周边地区房价出现较快上涨,部分热点城市房价再现上涨苗头。这种情况的出现既有房地产市场自身存在的问题,也有诸多外部因素影响。房地产市场自身问题积重难返。供求失衡、投资比例过高、违法违规交易、炒地炒房、住房保障滞后、房地产税制不健全、市场信息不对称等问题,都是多年来积累所致。这些多年积累的问题,不可能在政策出台短短几个月就得以解决。过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收。来自国土资源部的最新数据显示,2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币,同比增加70.4%。城市发展对土地的依赖有增无减,利益分配不合理,社会矛盾突出,土地出让制度亟待进一步改革完善。多年累积形成的流动性压力和民间投资选择较少。近年来所累积形成的流动性压力不容忽视,2009年我国新增信贷规模近10万亿元,相当于过去三四年的增量。再加上民间投资出路少,通胀压力之下,资金过度流向房地产领域。与此同时,居民存款陷入负利率困局,刺激财富进入楼市等资产市场。境外热钱流入也加大了房价上涨压力。自美联储宣布推出第二轮定量宽松货币政策,中国面临输入性通胀和热钱流入压力不断加大。瞄准赚取人民币升值、房价上涨等超值收益,境外资本跃跃欲试。还应当看到的是,随着我国经济的快速发展,居民消费结构加快升级,住房改善需求显著增加,加剧了城镇住房的供需缺口,带来了住房价格上涨的压力。从更深层的意义上讲,高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映:长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出,大量人口向东部地区和大城市集中,造成这些地区住房压力过大;现行的财政体制使地方政府的事权与财权不对称,成为引发“以地生财”问题的重要原因;腐败现象在房地产领域仍比较突出,一定程度上导致国家宏观调控政策执行力弱化等等。这些问题都直接或间接对房地产市场产生着影响。刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫分析,北京,上海,广州,深圳房价和全国房价连续上涨的根本原因,一方面是2010年中国楼市热钱过剩和流动性资金过强及通胀压力等人民币升值,在银负利率的刺激下,购房抗通胀增值保值投资投资机炒房需求旺盛。另外一方面是2010年全国土地供应不足和土地价格暴涨及结构性等政策调控“给力”不击中楼市核心问题具有一定的关系。其他方面就是信贷过量和全国各大城市大规模的搞城市升级改造及市政交通网络完善等规划利好的影响。

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